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刺激政策为什么秒撤回?房价会不会大跌?5个字说出真相!

作者: 时间:2020年03月26日 信息来源:

   刺激政策为什么秒撤回?房价会不会大跌?5个字说出真相!

 
  3月24日下午,海宁发了个大招,他们出台了个政策,宣称未来一个月,“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。
 
  
 
 
 
  也就是说,非海宁户籍在海宁可以买多套房,各大银行还会对购房者适当降低贷款利息。
 
  这个通知突破限购的力度不小,只不过,没过几个小时这个消息被撤回了。
 
  记忆力好的人可能都还记得,这不是第一例。
 
  2月21日,河南驻马店发布17项稳楼市政策,提出首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。这被视为疫情期间首个明确提出降低购房首付的城市,但很快文件也很快被撤回了,驻马店为此还遭到了河南省的约谈。
 
  3月3日,广州通知取消公寓、商铺、写字楼的限购政策,这意味着从2017年3月开始实行此类限购被松绑,不过次日,这个政策也撤回了。
 
  3月12日,宝鸡提出“各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策”,也是当天撤回。
 
  …….
 
  看着有点晕乎,其实这么谨慎很正常,因为2020年,房地产对于中国的意义会很不同,非常非常重要,现在大家关注的一个重点,就是要不要重启房地产拉动经济?问题比较棘手,我们今天就来聊聊这个问题。
 
  01
 
  疫情还没控制,现在大家都在讨论全球经济到底是大危机还是大萧条?
 
  两个选项都不好,各国央行争相放水,美国的无限制QE是美国的自救“核武器”,沿用的仍旧是解决2008年金融危机的老办法,自己炸了就让各国买单帮他度过危机,屡试不爽,因为他们有货币优势,能这么玩。
 
  再看利率,欧盟一堆的负利率,美国也直奔这个而去,低利率、负利率的情况下,怎么让自己的资产保值?这是全世界有产者面临的难题。
 
  这个问题对中国人来说就一个标准答案,买房。
 
  所以你看前两天,苏州新房推出就秒光,不光因为新旧房产房价倒挂,还因为外部经济环境使然,通货膨胀的预期强烈,房子比黄金还靠谱。
 
  02
 
  常规武器空间有多大?
 
  从中国今年的经济增长来说,压力非常非常大,一季度还有几天就结束了,除了游戏、在线教育等少数行业爆发式增长,其他的行业都挺惨,大家原本期望今年能保持5.7%的增长,那就意味着后三季度保守也得平均8%的增速,这个速度好多年没见了,难度很大。
 
  从政策层面看,基本就是两把枪,都是必须要用的武器。
 
  货币政策的降准降息已在操作中,而财政政策的难度更大,从前年开始,很多学者就在讨论要不要突破财政赤字率3%的红线,突如其来的疫情则放大了这个问题,减税力度在加大,疫情的硬性支出不能少,所以说实话,空间有限。
 
  03
 
  有没有博一博的机会呢?还是有的。
 
  投资、消费、出口三驾马车,出口难度太大,投资这项,各个地方政府列出的大项目计划超过50万亿,不可谓不大,新基建+老基建一起出手。
 
  “铁公鸡”这类的老基建有立竿见影的效果,但是副作用也不小,以科技为核心的新基建,除了5G基建,其他的都需要时间成本,咱们也巴不得多出几个苹果、亚马逊,但井喷式的爆发很难,年内的贡献有限。
 
  所以激活消费就非常重要了,这几天各地领导开始带头下饭馆,有些地方出台了汽车刺激政策,都是为了让这些受重创的行业复苏。但不论旅游、餐饮还是汽车,都没办法和房地产相比,刚需强、单价高,拉动效应明显。
 
  中金对今年的经济比较悲观,预测今年的增速只有2.7%,最近几十年的最低点,但是他们也认为,“要想把内需补回来,不调整房地产的政策是做不到的。”
 
  04
 
  有多少人希望调整限购政策?
 
  大家都知道土地财政是地方银根的主来源,但这套玩法不可持续,土地越来越少,房价越来越高都在堆积风险,所以去库存之后,各种限购政策不断出台,房产税吹风不断,都希望让政府收入来源更健康。
 
  但是疫情让各地政府的处境更麻烦了,促经济是当务之急,怎么在短期内优化资产负债表?真的没有比松限购更有效果的事了,所以那些一日游的政策,看起来都是在做尝试。
 
  07
 
  但很多人期望的房价大跌会出现吗?
 
  大家都知道,地产商、地方、炒房客都是这个超高速印钞机器的支持者,因为他们是最大的获利者,不过,玩得正欢时,高层踩了刹车,他们显然知道房价疯涨的疯狂结果,房住不炒、一城一策这些大家都已经耳熟能详了。
 
  当然,这远远不能满足很多人,支持房价暴跌50%、80%的大有人在,这可能吗?
 
  举个例子吧,2000年的时候北京开始了第一次汽车消费刺激,10万的汽车零首付开走,这个政策很快就吸引来一堆超前消费者。但是没多久,汽车开始降价了,幅度还不小,同款车从10万先降到8万,之后又降到6.5万,结果怎么样呢?
 
  十几年后,银行公开了数据,最早的那批零首付车贷,80%都违约了,车价降了那么多,还照常还钱心疼啊,那时候也没啥征信,所以银行只好认了。
 
  那点车贷对银行来说真不算什么,换成现在的房贷呢?房价降一半,80%的人不还贷,银行只能靠政府拯救了。
 
  债务危机,不论发生在金融体系还是居民体系,都是大风险。从政府来说,会极力避免这种情况出现。
 
  08
 
  所以现在的房地产调控目标有点在学习股市,类似涨跌停限制,别大涨也别大跌,平稳运行最好,让资金分流,让财富分配更均衡,让年轻人有希望。
 
  但是以上,限于平时。
 
  很多人关心的是,疫情之下,经济压力太大,我们是否要重启房地产这个自救“核武器”,击败经济衰退的悲观预期?
 
  这确实是个一直没动静的、最大的变量,房地产自己的体量足够大,而且能带动上下游30多个行业,不光解决就业,也能让更多人有消费的需求和意愿。
 
  所以现在的情形是:购房者在等待,开发商在呼吁,地方在尝试。
 
  09
 
  会怎么样呢?
 
  预测一下,“大刺激没有,小刺激不断”。
 
  啥意思呢?大力度的取消限购别想了,尤其像京沪、强二线城市、房价高涨的海南等地,一旦放开,房价还得涨回去,前功尽弃。
 
  但“一城一策”的制度给了地方政府一定范围的自由裁量权,用不用这个“武器”?什么时候用?现在还都在观察期:
 
  疫情到底会怎么走?下行压力究竟有多大?就业情况怎么样?债务怎么还?…….
 
  这些都是考量因素,像这几天,官方传递的信号是“纾困不刺激”,这五个字是现在的政策要义,不过被纾困的企业不可能把银行贷款固化到房子里就不管了,他必须完成销售回款,保证现金流,这个系统才能运转下去。
 
  现在房地产全行业负债1.46万亿,2020年7月是一个偿债高峰期,额度1490亿,这个钱是不是能还上?企业、政府、银行都很操心,估计合适的政策会在恰当的时间推出。
 
  所以在那些压力大的普通二线、三四线城市,尤其是缺少其他支柱产业的地方,年内会有若干的小刺激,放松限购,但方式、幅度、时间会差异很大,一切都要看经济的修复能力怎么样了。
 
  10
 
  对于有购房意愿的人来说,今年是一个好的窗口期,一定要提前做好准备啊。
 
  理由很多,来个最直接的吧,很多炒房的群现在非常活跃,都磨刀霍霍准备看好时机出手了…..
 
  ( 作者 猫哥 来源 大猫财经 )
 
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